何らかの問題を抱えた不動産「事故物件」
事故物件とは一般的に、その物件で自殺や他殺、火災による死亡など、人の死に関わる事件。事故などが起きた場合は事故物件と呼ばれる。
ここでは、事故や事件にかかわらず、物件に関わる全ての問題を包括した上で、何らかの問題を抱えた物件を「事故物件」とする。
雨漏りや壁の薄さなどの構造的問題、空き巣や放火など犯罪者を呼びやすい物件、墓場や工場などの騒音施設が近くにあるもの、近隣トラブル、管理がずさんなど、これらの物件を回避するにはどうするか説明していこう。
人の死が関わるものの場合、不動産会社は入居者に説明する義務がある。
しかし、不動産会社もビジネスなのでその手この手で隠蔽しようとする。
では、どうやって見抜くのか？
その１
備考欄に告知事項ありと記載。
告知事項とは貸主が借主に対し事前に伝えていくべき重要事項のこと。
事件・事故などの心理的瑕疵（外部から容易に発見できない欠陥）がある場合、貸主はその旨を借主に報告する必要がある。これを瑕疵担保責任といい、秘匿していた場合、契約解除や損害賠償を求めることができる。
告知義務の厄介な点は、人の死が絡んだ際の定義の曖昧さにある。
構造上の欠陥などは改善されない限り報告し続ける必要があるものの、人の死が絡む場合は状況によってその義務が不要となるのだ。
代表的なのは、事故物件の告知義務は、次に入居する一人目のみという業界ルールだ。
一度入居者が生活すれば以後の入居者に説明する義務はない。
過去の裁判例でも認められている。
他にも、共用スペースなどの敷地内での事件事故があっても告知義務はない。
屋上から投身自殺していたり共用通路で殺人があっても告知義務は発生しない。
告知義務が発生する四つの瑕疵
- 物理的瑕疵
- 法律的瑕疵
- 心理的瑕疵
- 環境的瑕疵
物理的瑕疵とは、雨漏り、シロアリなど
法律的瑕疵とは、法令などにより何らかの制限があるもの
心理的瑕疵とは、自殺、他殺
環境的瑕疵とは、取り巻く環境に問題があるもの、騒音、異臭。
事故物件を見抜くポイント
- 周辺の家賃相場より３〜５割安い
- 定期借家
- 部屋の一部分だけ不自然なリフォームがされている
- 一年以内に物件名が変わっている
定期借家とは一定の期間で契約が必ず終了するもの。更新不可である一人目の家賃のみ安くして、二人目以降は告知しないで事故前の価格で貸し出すという事故物件ロンダリングの手段。
他にも事故物件の要素はあるし、この四つ全て当てはまっていても事故物件とは限らない。
物件の宣伝文句の落とし穴
様々な宣伝文句の落とし穴を説明しよう
徒歩何分
これは成人の平均歩行速度である「分速80メートル」をもとに計算されている。
つまり、物件から最寄り駅までの道のりが400メートルならば駅から徒歩5分となるのだ。
単純計算のため地形や交通情報などは考慮されていない。
閑静な住宅街
これは裏を返せば周りに住宅以外がなく、何もない物件ということだ。
眺望良好
高層マンションなら問題ないが、低層の場合は高台に建てられた物件だ。
リフォーム済み
極端な例を挙げれば壁紙を張り替えただけでもリフォームだ。
不自然な一部リフォームは過去にその部屋で死亡者が出た可能性もある。
日当たり良好
夏場に契約して失敗するのがこの宣伝文句だ。
太陽の高度は季節によって異なり首都圏ならば夏至が78度であるのに対し冬至は31度しかない。この結果、夏は陽がさすのに、冬は全くということになる。
築年数
耐震基準は1981年6月1日に変更されたので、この日付以降に建設許可を受けた建物は新しい耐震基準に沿って建てられている。つまり、この時期の前後で物件の耐震基準が異なるのだ。
木造ならば、1981年10月以降、それ以外ならば1982年6月以降の物件は、以前の物件よりも耐震性に優れていると言える。
面積
日本では部屋の広さに「畳」を使用するが、これに要注意。
畳は「京間」「江戸間」「団地間」など複数存在し、それぞれ大きさが違う。
最も大きい京間の八畳は約14・5m^2だが最も小さい団地間の１０畳は14・4m^2であり、団地間１０畳と京間８畳はほぼ同じ面積なのだ。
ガスと水道
都市ガスとプロパンガスの二つに分けられる。
都市ガスは都市ガス会社あるいは自治体のガス局が供給し公共料金扱いだ。
プロパンガスはプロパンガス会社が自由に値段を決められるため値段が高くなる。
ガスは都市ガスを選んだ方が良い。
水道は自治体が運営する水道局によって都市ガスと同じ公共料金扱いだ。
しかし、料金そのものは自治体ごとによって大きく異なる。
水道料金は各自治体のHPで調べることができるので確認しておきたい。
企業情報
ここで注目したいのは取引形態だ。
取引形態は大きく分けて「貸主」「代理」「媒介・仲介」の三種類存在する「貸主」は個人あるいは法人の大家が直接部屋を貸し出す形態で、「代理」は貸主に代わって物件を預かっている形態だ。そして「媒介・仲介」は貸主と借主の間に入って物件を斡旋する仲介者であり、日本の賃貸市場では「媒介・仲介」が圧倒的に多い。
「媒介・仲介」では初期費用として仲介手数料が発生するため、初期費用をギリギリまで抑えたいのであれば「貸主」や「代理」を優先的に探すのだ。
媒介にも「元付け」と「客付け」の二種類ある。
元付けは大家から直接「入居者を探して欲しい」と依頼を受けた不動産会社である。
元付けの募集だけで決まらない場合も多い。そこで元付けが物件情報を提供し、さらに広範囲で入居者を募る役割を果たしているのが客付けだ。
大家と直接交渉ができる元付けの方が契約時の条件面で融通がきく。
不動産会社の選び方
面倒臭いから訪問する不動産会社は１社だけというのは損をする。
なぜなら、不動産会社によって差がある他、同じ物件でも敷金・礼金が異なるケースがある。
必ず複数の不動産会社を尋ねるようにしたい。
不動産会社は大きく「多店舗展開型」と「地域密着型」の二種類に分けられる。
多店舗展開型
メリット
- 情報量が豊富で広範囲で探せる
- 接客がマニュアル化されているため、平均的に愛想がよく担当者による差異が少ない
- フリーレント、敷金全額返済などのサービスが豊富
デメリット
- 歩合制やノルマがあり会社は営業がしつこい
- マニュアルや方針が定められているため融通がきかない
地域密着型
メリット
- 掘り出し物がある
- 地元の大家と関係を気づいているため融通がきく
デメリット
- 情報量が少ない
- 会社や担当者によって当たり外れがある
入居の流れ
１物件情報の入手
２問い合わせ＆物件下見
興味のある物件を見つけたら不動産会社に問い合わせし内見を依頼する。
３入居の申し込み
物件を決めたら入居条件などの説明を受けた上で申し込みの手続きを行う。
この時、申込書とは別に収入証明書や連帯保証人の印鑑証明書の提出が求められることも。
４入居審査
職業、勤務先、収入、連帯保証人の有無などをチェックされるが最も重要なのが「家賃の支払い能力」だ。例えば家賃10万円の物件に年収200万前後の人が申し込んだら落とされることが多い。
５賃貸契約
審査に合格すれば、次は賃貸契約の手続きだ。契約は物件や条件の説明を受けた上で署名・捺印の流れで、物件や条件の説明では「重要事項説明」と「契約説明」の二種類が行われる。
６入居
住居変更するときに必要なのは
引越しの際に忘れがちなのは住居変更の連絡。
まず大切なのは「住民票の移動」旧住所の役所で転出届、新住居の役所で転入届を必ず出す。
この手続きは引っ越してから二週間以内に行うこと。
それと「郵便局への転送届」
この手続きを済ませれば、１年間に限り旧住所に届いた郵便物を新住所へと転送してくれる。
そのほかには、水道、ガス、電気、固定電話、金融機関、携帯電話、保険会社、定期的に明細が送られてくる場所にも連絡を。
内見時の注意点
条件に見合う物件を見つけてもすぐに入居を決めるのはNG
入居してから気づく部屋の欠点は多い。
そんな失敗をふせぐためにも欠かせないのが「内見」である。
内見には、間取り図、筆記用具、コンパス、メジャー、カメラを持参して挑もう。
共用スペース
まずは、エントランスや郵便受けといった共有スペースからチェックする。
掃除は行き届いているか、郵便受けの下にチラシが散乱していないか、ゴミ捨て場は綺麗に使用されているかなど。
室内の匂い
部屋に入ったらまずは匂い。下水のような悪臭がしたらシンクや風呂場、洗濯置き場など、水回りの排水溝に問題がある証拠だ。排水溝の匂いを確認するように。
カビ臭さを感じた場合、水漏れや湿気に弱い物件の可能性がある。
壁紙のつなぎ目が剥がれていないか、押入れの奥にシミがないかなど見ておこう。
すべての窓を開ける
次に室内の窓をすべて開けて、風通しや窓からの眺めを確認する。
コンパスで方角を確認しながら日当たりをチェックする。
ほかにも雨戸の有無を確認しよう。
たてつけ
窓、網戸、ドア、ふすまなどを開閉したてつけの悪さを感じたら老朽化の可能性がある。
網戸のたてつけが悪いと虫が侵入したり。
キッチン
キッチン回りで注意するのは冷蔵庫置き場とガス。冷蔵庫がそのスペースで入るかメジャーで計ろう。
ガスはプロパンか都市ガスの確認はもちろんのこと、ガスコンロを置くスペースにも注意しなければならない。
騒音・遮音性
壁や床の遮音性では、室内の音が不自然に反響しないかを確認。反響する部屋は遮音性が低い。床は一般的にフローリングよりもカーペットフロアの方が遮音性に優れているが、歩いて沈みを感じたら床が薄い証拠だ。
その他
シャワーの水圧、携帯電話の電波状況、ベランダ（柵が錆びていないか、物干し竿を設置できるか、布団を干せるか）天井の高さ、間口の広さ、各所の寸法、アンペア（振り物件では３DKの広い間取りでも２０Aと容量が少ない時がある）
3月竣工の物件には欠陥が多い
一般的に不動産の繁忙期は１〜３月とされる、新年度で生活環境の変化があるからだ。
就職、大学進学、異動など新しい生活を始める人々の引っ越しが集中する。このため、三月期に完成する物件も多いわけだが、この三月竣工には欠陥が多い。
理由は、突貫工事だからだ。
工期に遅れが出ても竣工時期の見直しはない。無理な工期を強いられたため作業の精度は甘くなり、ミスを防ぐためのチェックも疎かになりやすい。
もちろん、工期に余裕を持って三月に竣工を迎える物件も多い。
そこで、新築の入居を検討するなら工期を尋ねてみよう。
一般的な目安として、工期は小規模なマンションならばワンフロアあたりでも最低１〜1・５ヶ月、中規模で２ヶ月程度とされる。５階建てで工期４ヶ月などと言われたら突貫工事を疑ってもいい。
ちなみに、8月竣工の物件にも気をつけたい。
この時期は竣工に向けた検査業務がお盆休みで滞るため日程を前倒しにすることが多い。
しかし、６〜７月は梅雨のために工期が遅れ、7月下旬に慌てて作業を終わらせようとした結果、突貫工事になりやすいのだ。
地名に沼・谷が入ると水害、地震に注意
地名にはその土地の特徴を表す文字が入っている。
もしも「谷」などの高低差を意味する感じが使用されていたら要注意だ。
「世田谷」も例外ではなく、過去に集中豪雨が発生した際には多摩川から遠く離れた三軒茶屋や池尻でも浸水被害が起こっている。
また「沼」にも気をつけたい。過去に沼地だった可能性が高く地盤が緩いのだ。
たとえ地盤改良済みでも地盤沈下の危険性は払えず、地震の際には周辺地域に比べて揺れが大きくなりやすい。
「洪水ハザードマップ」や「表面地盤のゆれやすさ全国マップ」を参考にしたい。
